Transparencia

Cómo calculamos y quién está detrás

Para fiarte de una comparación tienes que saber cómo está hecha. Aquí está todo: las fórmulas, los supuestos y de dónde salen los datos.

Quién está detrás

HipoBrújula es un proyecto independiente hecho por una persona en España. Nació para resolver un problema concreto: los bancos te enseñan la cuota, pero no lo que te cuesta de verdad la hipoteca con seguros, comisiones y euríbor incluidos.

Ningún banco nos paga. No hay enlaces de afiliado ni comisiones por las hipotecas que aparecen, y el orden de los resultados lo decide solo el coste que calculamos con tus datos. Si algún día eso cambia, lo diremos aquí y en cada sitio donde aplique.

La cuota

• Sistema francés (el habitual): cuota fija mientras no cambie el tipo. Cuota = C · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), donde C es lo que queda por pagar, i el tipo mensual (TIN / 12) y n las cuotas que faltan.
• Sistema alemán: cada mes se devuelve la misma parte de capital (C / n) más los intereses del mes, así que la cuota va bajando.
• Sistema americano: cada mes solo se pagan intereses y el capital entero se devuelve en la última cuota.

Cuando cambia el tipo (al terminar el periodo inicial de una variable o el tramo fijo de una mixta), la cuota se recalcula con lo que queda por pagar y los meses que faltan, como hacen los bancos.

Variables y mixtas

El tipo variable es euríbor + diferencial. Para poder comparar, suponemos el euríbor constante en el valor que elijas (por defecto, la última media mensual publicada), que es el mismo criterio que usan los bancos para calcular la TAE de las variables. En los resultados también mostramos la cuota si el euríbor subiera 2 puntos, y puedes mover el euríbor tú mismo.

Bonificaciones

Partimos del tipo sin bonificar y restamos la rebaja de cada producto que marques (nómina, seguros, tarjeta…). Su coste anual se suma al coste de la hipoteca durante toda su vida. Para saber si una bonificación compensa, comparamos los intereses que te ahorra con lo que pagas por el producto. En las variables, las bonificaciones no rebajan el tipo del periodo inicial, como hacen casi todos los bancos.

La TAE estimada

Es el tipo de interés anual que iguala el dinero que recibes (el préstamo menos la comisión de apertura y la tasación) con todo lo que pagas mes a mes (cuotas y productos vinculados). Es el mismo método que el de la TAE oficial, pero puede diferir de la de tu FEIN porque el banco puede incluir otros gastos o usar otras fechas.

Coste total

• Coste total de la hipoteca: intereses + productos vinculados + comisiones y gastos iniciales (apertura, tasación y otros). Es lo que pagas además del dinero que te prestan, y es lo que usamos para ordenar las ofertas.
• Coste total a vencimiento: todo lo que habrás pagado al terminar, préstamo incluido.

Lo que te puedes permitir

• Regla del 30 %: la cuota más alta prevista, más las de tus otros préstamos, no debería pasar del 30 % de tus ingresos netos. Es la referencia que usan los bancos y que aconseja el Banco de España (entre el 30 % y el 35 %).
• Financiación: lo que pides entre el valor más bajo de precio y tasación. Lo habitual es que los bancos presten hasta el 80 %.
• Gastos de compra: los impuestos (ITP o IVA y AJD) y la notaría, el registro y la gestoría de la compraventa los pagas tú. Los de la hipoteca los paga el banco desde la Ley 5/2019.

Amortización anticipada

Restamos el dinero que adelantas en el mes que elijas y aplicamos la comisión de la oferta. Con «reducir plazo» se mantiene la cuota y se acaba antes; con «reducir cuota», se mantiene la fecha final y baja la cuota.

De dónde salen los datos

• Euríbor a 12 meses: media mensual del Banco Central Europeo, la misma que publica el Banco de España. Se actualiza solo.
• Hipotecas firmadas, importe, interés y plazo medios: Estadística de Hipotecas del INE, hipotecas sobre viviendas, último mes publicado.
• Actualidad: titulares de idealista/news, Cinco Días, El País, Expansión, La Vanguardia, Europa Press, 20minutos y ABC, filtrados por tema y enlazados a la noticia original.
• Tus ofertas: las metes tú. Te recomendamos copiarlas de la FEIN.

Cómo lo comprobamos

Las fórmulas tienen pruebas automáticas con casos de resultado conocido (por ejemplo, 200.000 € al 3 % a 30 años dan una cuota de 843,21 €). Si encuentras un resultado que no cuadra, escríbenos y lo revisamos.